На водный режим грунтов существенно влияет цикл промерзания и оттаивания. Весной, когда грунт оттаивает вокруг отапливаемых зданий, формируется зона с повышенной влажностью. У пылеватых и глинистых почвогрунтов прирост составляет 5–40% и практически не зависит от нагрузки от фундамента. Наиболее интенсивно влагонасыщенность грунтов меняется в первые 20 лет эксплуатации. Кроме того, перепад температур между центром основания и его периферией (5–7 °С) вызывает миграцию водяных паров к более холодным участкам под фундаментом. Там пары конденсируются, добавляя ещё 6–7% влаги.
Плохая организация поверхностного стока усугубляет ситуацию. Вода скапливается в обратных засыпках при повреждённых отмостках, а также во временных канавах, выемках и котлованах. Это напрямую повышает влажность почвогрунтов вблизи зданий и подземных конструкций. Если грунт обладает низкой водопроницаемостью, территория может подтапливаться. Этому же способствуют протечки водопровода и канализации, фильтрация производственных стоков, а также создание прудов, каналов, накопителей и других гидротехнических объектов.
Изменение гидрогеологических условий сказывается на зданиях по четырём основным направлениям:

1. Подтопление заглублённых помещений из-за подъёма уровня подземных вод и роста влажности грунтов.
2. Активизация опасных инженерно-геологических процессов: суффозии (выноса частиц), морозного пучения и просадок, размыва и подмыва склонов, возникновения гидродинамического давления.
3. Деформации фундаментов и конструкций вследствие снижения несущей способности грунта, проявления просадочных свойств, набухания, усадки или выщелачивания.
4. Ускоренная коррозия бетонных и железобетонных элементов при повышении минерализации и химической агрессивности грунтовых вод.